Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Комментарий к статье 134 Жилищного Кодекса РФ

1. В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него членам жилищного кооператива, выплатившим пай, и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 (см. комментарий к ней).

Если же пай не выплачен, такое выселение производится по правилам, установленным ст. 86 ЖК РФ, т.е. в данном случае комментируемая статья отсылает к нормам, применяемым к отношениям социального найма.

Согласно ст. 86 ЖК РФ орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, предоставляет гражданам другое благоустроенное жилье по договорам социального найма.

Применение данной отсылочной нормы без дополнительного законодательного регулирования может значительно осложнить процедуру расселения и нарушить имущественные права членов кооператива.

У членов кооператива в связи с этим возникают два варианта действий: либо выплатить пай до ликвидации кооператива и перейти на применение правил ст. 32, либо согласиться с нормами ст. 86 ЖК РФ.

2. Ранее действовавший ЖК РСФСР предусматривал, что, если принадлежащий жилищно-строительному кооперативу дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом.

Не исключена возможность с согласия органа, принявшего решение о сносе такого дома, использовать данный механизм и в настоящее время.

Комментарий к статьям 135, 136

1. Комментируемые статьи определяют правовое положение товарищества собственников жилья (ТСЖ) и особенности его создания.

Гражданский кодекс РФ (ст. 50) устанавливает перечень организационно-правовых форм, в которых могут создаваться некоммерческие организации. Но этот перечень не является исчерпывающим. Другими законами могут быть предусмотрены и иные формы некоммерческих организаций. Впервые форму некоммерческой организации - ТСЖ ввел Закон о товариществах собственников жилья.

Часть 1 ст. 135 ЖК РФ подтверждает организационно-правовую форму товарищества собственников жилья - некоммерческая организация.

2. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно прежде всего является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Понятие товарищества неудачно заимствовано из Закона о товариществах собственников жилья, где под комплексом недвижимого имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

3. По совокупности норм, содержащихся в ЖК РФ, можно сделать вывод, что товарищество собственников жилья управляет общим имуществом в многоквартирном доме (об общем имуществе см. комментарий к гл. 6).

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.

ТСЖ имеют специальную правоспособность. Они вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в их уставах и соответствуют целям, ради которых были созданы. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности, может быть признана судом недействительной как внеуставная.

Примером этому могут служить следующие судебные акты:

1) Постановление кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.04.2006 по делу N А79-7110/2005:

"В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены в частях 1 и 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащих закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Перечень допускаемых Жилищным кодексом Российской Федерации действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества";

2) Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.10.2002 по делу N Ф04/3876-848/А46-2002:

"Как видно из материалов дела, ТСЖ "Первомаец-4" оспорило:

договор от 09.01.2001 N 2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго" на поставку, получение и оплату тепловой энергии,

а также договор от 21.08.1996 N АК-5-333/2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК, УФПС по Омской области, и соглашение к нему от 01.01.2000.

Истец указал на то, что договоры заключены управляющим ТСЖ "Первомаец-4" с превышением полномочий и с превышением правоспособности товарищества собственников жилья.

Исследуя условия договора от 09.01.2001 N 2211, апелляционная инстанция установила, что он заключен между энергоснабжающей организацией ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ "Первомаец-4" как с абонентом на поставку тепловой энергии в жилые дома; данный договор является договором энергоснабжения.

В соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Между тем нормы Закона о товариществах собственников жилья, в соответствии с которым действует ТСЖ "Первомаец-4", не предусматривают право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры как абоненту - потребителю соответствующей энергии.

Апелляционная инстанция правомерно признала договор от 09.01.2001 N 2211 недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенный с нарушением статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 29, 31, 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Первая инстанция суда, отказывая в удовлетворении требований о признании договора от 09.01.2001 N 2211 недействительным, неправильно применила нормы материального права, что явилось основанием для отмены решения в этой части.

При этом суд первой и апелляционной инстанций обоснованно отказал в удовлетворении требования о признании недействительными договора от 21.08.1996 N АК-5-333/2211 и подписанного к нему соглашения от 01.01.2000.

Договор N АК-5-333/2211 заключен между ТСЖ "Первомаец-4", ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК и УФПС по Омской области в лице почтамта на обслуживание по приему и перечислению платежей за отопление и горячее водоснабжение.

По условиям данного договора и соглашения к нему от 01.01.2000 ТСЖ "Первомаец-4" обязалось производить сбор платежей от жильцов за отопление и горячее водоснабжение, их перечисление на счета ОАО "АК "Омскэнерго" и МУП ТСК, а также проведение и оформление сверки расчетов по лицевым счетам жильцов и предоставление реестров принятых платежей.

Принятые по указанному договору обязательства не противоречат целям создания и деятельности ТСЖ "Первомаец-4", установленным в нормах статей 29, 30 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", и соответствуют пунктам 2.1, 2.2, 3.1 устава товарищества.

Исследование материалов дела показало, что выводы апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам спора и основаны на правильном применении норм материального права и норм процессуального права".

4. Товарищество создается для следующих целей:

1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;

2) обеспечение эксплуатации этого имущества;

3) владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение этим имуществом.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются путем принятия решений на общем собрании членов товарищества. Совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, но часть собственников не вступила в члены такого товарищества, осуществляется с последними в договорном порядке.

ТСЖ осуществляет эту деятельность при наличии полномочий собственников помещений. Оно наделяется полномочиями в момент создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в их уставы. Полномочия от не членов товарищества ТСЖ приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Понятие "обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме" никакими нормативными актами не регламентировано, и чаще всего содержание этого понятия является предметом судебных разбирательств. Чтобы не отвечать по обязательствам, не предусмотренным уставной деятельностью ТСЖ, в уставе товарищества необходимо раскрыть данный термин. Такая регламентация, прежде всего, необходима для определения ответственности сторон при неисполнении договоров на предоставление услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также при возникновении споров членов товарищества с ТСЖ.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и других собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений. Если многоквартирный дом управляется ТСЖ, а общим собранием собственников помещений выбран иной способ управления, товарищество подлежит ликвидации в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (см. комментарий к ст. 141).

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). С этого момента оно может приобретать гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не связано обязательствами членов товарищества. Члены ТСЖ, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

6. Создавая ТСЖ, собственники помещений определяют перечень его полномочий. Они могут принять решение о том, что ТСЖ будет либо самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме штатными сотрудниками, либо выполнять только функции управления этим имуществом либо часть функций. При передаче части полномочий следует учитывать, что в многоквартирном доме может существовать только одна управляющая организация.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"

руководители организаций могут в зависимости от объема учетной работы:

--------------------------------

СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.

а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое главным бухгалтером;

б) ввести в штат должность бухгалтера;

в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту;

г) вести бухгалтерский учет лично.

В практической деятельности ТСЖ заключают договор с едиными информационно-расчетными центрами на начисления обязательных платежей программными средствами. ТСЖ могут передать специализированной организации ведение бухгалтерского учета товарищества.

7. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается либо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, либо путем заочного голосования (см. комментарии к ст. 45 - 48).

Решение общего собрания о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

8. Собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной и муниципальной власти, обязаны принять участие в выборе способа управления таким домом (см. комментарий к ст. 161).

Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления; следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ.

9. В ч. 2 ст. 136 перечислены объекты, которыми управляет товарищество собственников жилья. Объектом управления могут быть не только один, но и несколько многоквартирных домов, которые объединены одним или граничащими земельными участками либо иным общим имуществом (инженерные коммуникации). Причем общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих домов.

Комментарий к статьям 137, 138

1. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяются законом и уставом этой организации. Статья 137 устанавливает права товарищества в пределах его специальной правоспособности (уставная деятельность). Сделки, совершенные с нарушением прав и обязанностей, предусмотренных комментируемыми статьями, будут признаваться по суду недействительными (см. комментарии к ст. 135, 136).

2. В соответствии со ст. 137 товарищество собственников жилья вправе:

1) заключить (в соответствии с законодательством) договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. При этом ТСЖ представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах. Хотя стороной договора управления выступает товарищество, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги управляющая организация предоставляет непосредственно собственникам помещений и лицам, которые пользуются жильем в этом доме. Они же оплачивают услуги и работы - в порядке, определяемом правлением ТСЖ. Комментируемые статьи не предоставляют товариществу право выступать в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг, но не исключает такие права (например, при наличии недвижимого имущества в собственности). Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые средства на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд; расходы на другие цели, предусмотренные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества. Предложения ТСЖ об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке его начала, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта, выносятся на решение общего собрания собственников помещений (см. комментарий к ст. 158);

3) на основе годовой сметы доходов и расходов товарищества устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Установление размеров платежей обусловлено тем, что в силу закона товарищество участвует в договорных отношениях на условиях представительства от имени всех собственников помещений. Общее имущество в многоквартирном доме является долевой собственностью всех собственников, и на них возложена равная обязанность по несению расходов на содержание и ремонт такого имущества. Правление товарищества после определения объема расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме рассчитывает размер платежей каждого собственника помещения пропорционально указанной выше доле и вправе установить иной порядок расчета. Для закрепления данной нормы необходимо внести ее в устав товарищества, определить компетенцию органов управления ТСЖ по данному вопросу и количество голосов собственников, необходимое для принятия решения;

4) выполнять для собственников помещений в многоквартирном доме работы и предоставлять им услуги. Работы и услуги определяются уставной деятельностью товарищества и теми целями, для которых оно было создано. Так, ТСЖ вправе оказывать возмездные услуги по приему корреспонденции собственников помещений во время их отсутствия (электронная почта, факсовые сообщения, почтовая корреспонденция и проч.), проводить работы по ремонту имущества собственников, вскрывать квартиры по их просьбе, отправлять корреспонденцию, составлять письма в сторонние организации, выполнять отдельные поручения и др. Если общее собрание членов товарищества решит самостоятельно содержать общее имущество в многоквартирном доме силами специалистов правления, то эта деятельность является уставной;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, которые выполняют для товарищества работы (предоставляют услуги);

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Для того чтобы перечисленные права ТСЖ были реализованы, необходимо:

внести их в устав товарищества;

включить соответствующие виды деятельности в перечни вопросов, относящихся к компетенции либо общего собрания членов ТСЖ, либо его правления;

закрепить в уставе товарищества условия правомочности решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.

3. Статья 138 устанавливает перечень обязанностей товарищества собственников жилья. Товарищество обязано:

1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют его правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались вступить в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Причем это - не договор на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет: а) передачи ими своих полномочий товариществу для реализации последним прав, предусмотренных п. п. 1 - 3 ч. 1, п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 137, п. 8 ст. 138; б) установления размеров обязательных платежей; в) установления срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и др.;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. ТСЖ обязано своевременно заключить договоры со специализированными организациями, осуществляющими техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем, санитарное содержание, а также содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, осуществлять контроль по заключенным договорам, требовать исполнения таких договоров;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество. Товарищество обязано своевременно определить расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и иные расходы, а также установить размеры платежей для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности; проинформировать собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их внесения. Осуществлять контроль за эксплуатацией общего имущества;

6) соблюдать права и законные интересы собственников помещений. При планировании своей деятельности ТСЖ должно своевременно информировать собственников помещений и в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ получать их согласие на: реконструкцию многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

эксплуатацию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

7) предотвращать или прекращать действия третьих лиц, затрудняющие реализацию прав собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме или препятствующих этому. В случае невозможности самостоятельно устранить нарушения ТСЖ обязано направить соответствующую информацию для привлечения виновных к ответственности;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Комментарии и консультации юристов по ст. 134 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 134 ЖК РФ вы можете задать вопрос на сайте или по телефону.
Комментарии и консультации юристов даются бесплатно ежедневно с 9:00 по 21:00 по Московскому времени.
Ответы на вопросы, полученные с 21:00 по 9:00, будут даны на следующий день.

Задать вопрос юристам сайта