Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

1.1. Положения статей 45 - 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.

2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса.

7. В случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 146 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья не определяет периодичность проведения общих собраний членов товарищества. С учетом сформировавшейся практики они могут быть очередными и внеочередными. Очередные общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях регламентируются уставом ТСЖ.

2. ЖК РФ не содержит сведений о том, какое лицо может выступить инициатором собрания, кроме правления товарищества (п. 8 ст. 148). Это ущемляет права членов ТСЖ, поскольку при неудовлетворительной работе правления они не смогут собрать внеочередное перевыборное общее собрание. Данный пробел устраняется внесением соответствующих норм непосредственно в устав ТСЖ.

Процедура созыва общего собрания членов товарищества усложнена вручением каждому из них письменного уведомления почтой (заказное письмо) либо под расписку. На практике это вызывает определенные сложности. Поэтому целесообразно вывешивать информацию о созыве общего собрания в доступных местах. Соответственно данный порядок информирования должен быть закреплен в уставе товарищества.

Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты, на которую назначено общее собрание.

Часть 2 ст. 146 устанавливает обязательный перечень требований, предъявляемых к этому уведомлению.

3. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает принцип определения правомочности общего собрания членов товарищества, исходя из требований устава ТСЖ и положений ст. 45 (см. комментарий к ней). Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решения общего собрания по всем вопросам, относящимся к его компетенции, принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей.

Исключение составляют вопросы, предусмотренные п. п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ; решения по ним принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества, т.е. квалифицированным большинством.

4. Часть 4 ст. 146 вступает в противоречие с ч. 3, поскольку решение общего собрания членов товарищества может быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества только в том случае, если на таком собрании присутствуют члены товарищества, обладающие как минимум 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Часть же 3 ст. 146 допускает, что собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества (а не 2/3 и более).

Комментируемая статья не устанавливает количество голосов, которыми обладает каждый член товарищества. Поэтому необходимо такие требования закрепить в уставе товарищества собственников жилья по аналогии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ.

В ч. 3 ст. 48 установлено, что количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

5. Вне зависимости от того, кто выступил инициатором общего собрания, его ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления. Данная норма ст. 146 создает множество проблем. Желательно, чтобы общее собрание вел выбранный на нем член товарищества.

6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает альтернативное общему собранию членов товарищества голосование по вопросам его повестки: либо посредством опроса в письменной форме, либо по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов. Такое голосование возможно, если оно предусмотрено уставом ТСЖ.

Необходимость голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений обусловлена тем, что каждый собственник обязан нести расходы только в части того общего имущества, которое является принадлежностью его помещения. Процедура подобного голосования также должна быть закреплена в уставе.

7. Комментируемая статья не содержит требований к оформлению протокола общего собрания членов ТСЖ, но в уставе это необходимо регламентировать. Например: "Все решения, принимаемые на общем собрании членов товарищества собственников жилья, оформляются в письменной форме в виде протокола и хранятся в товариществе собственников жилья бессрочно. Протоколы решений общего собрания членов товарищества собственников жилья подписываются председателем и секретарем собрания. Протоколы общих собраний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются".

Комментарий к статьям 147, 148

1. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов ТСЖ. Оно избирается общим собранием из числа членов товарищества. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании членов ТСЖ или их представителей (при наличии кворума). Желательно выбирать нечетное количество членов правления.

Правление товарищества собственников жилья руководит его текущей деятельностью.

Правление обязано:

соблюдать законодательство и требования устава товарищества;

выбирать председателя правления товарищества;

осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;

составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчеты о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;

управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;

нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать нормы Трудового кодекса РФ;

заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;

созывать и проводить общее собрание членов товарищества;

распоряжаться средствами товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ);

выполнять иные вытекающие из устава товарищества собственников жилья обязанности.

2. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам его деятельности, кроме отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Срок полномочий правления ТСЖ определяется уставом товарищества, но не может превышать 2 лет.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя.

3. В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. Решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления (при наличии кворума).

Решение правления оформляется протоколом, который хранится в ТСЖ бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления; они ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Комментарии и консультации юристов по ст. 146 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 146 ЖК РФ вы можете задать вопрос на сайте или по телефону.
Комментарии и консультации юристов даются бесплатно ежедневно с 9:00 по 21:00 по Московскому времени.
Ответы на вопросы, полученные с 21:00 по 9:00, будут даны на следующий день.

Задать вопрос юристам сайта