Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Комментарий к статье 158 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья отражает особенности определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в части оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Капитальный ремонт проводится для восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме.

Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилья включает: оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в таком доме. Оплата осуществляется соразмерно его доле в праве общей собственности на это имущество.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома определяются под конкретные объемы работ, которые необходимо будет выполнить за определенный промежуток времени. Управляющая организация многоквартирного дома определяет необходимый объем работ, стоимость предстоящих затрат, а также период, в течение которого необходимо капитализировать средства собственников помещений, а также возможного подрядчика. Исходя из этих данных, управляющая организация рассчитывает размер платы для каждого собственника и выходит с этими предложениями на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация в обязательном порядке проинформирует их о последствиях непринятия такого решения.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества входят в плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая согласно ст. 155 ЖК РФ перечисляется либо в управляющую организацию, либо напрямую организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги (при непосредственном управлении многоквартирным домом, осуществляемом собственниками помещений, ТСЖ или жилищным кооперативом, см. комментарий к ст. 161). Опыт показывает, что управляющие организации часто используют средства, предназначенные для капитального ремонта, не по назначению. Поэтому для капитализации средств собственников помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта необходимо предусмотреть возможность вывода этих средств из-под управляющих организаций.

Капитальный ремонт многоквартирного дома может быть проведен путем привлечения инвестиций. Например, инвестор за счет собственных средств делает выборочный капитальный ремонт, а возмещение его затрат производится ежемесячно собственниками помещений в течение определенного периода времени.

3. Решение общего собрания собственников помещений об установлении размеров оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома обязательно для всех собственников помещений в этом доме. Обязанность по оплате таких расходов появляется у них с момента возникновения права собственности на эти помещения. При переходе права собственности к новому лицу переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт. В связи с этим покупатель должен быть заинтересован в информации относительно принятых общим собранием собственников решений о планируемых отчислениях на капитальный ремонт либо сведений о невыполненных обязательствах продавца жилого помещения. Причем эту информацию необходимо получить от управляющей организации в письменной форме.

Комментарий к статьям 159, 160

1. В связи с принятием государственной программы перехода к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг был разработан механизм предоставления субсидий. Оплата жилья и коммунальных услуг устанавливалась в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, с одновременным принятием мер социальной защиты граждан. Переход на полную оплату населением стоимости жилищно-коммунальных услуг проводился без увеличения в составе такого платежа (в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг) доли собственных расходов граждан, за исключением семей с высокими доходами.

Субсидии предоставлялись гражданам в безналичной форме в виде уменьшения их платежа за жилье и коммунальные услуги. Таким образом, граждане, имеющие основания для получения субсидий, были вправе их получить, но не могли распоряжаться этими средствами в силу безналичной формы их предоставления. Между тем в ряде муниципальных образований субсидии выдавались наличными, что объясняется отсутствием в некоторых населенных пунктах кредитных организаций.

2. ЖК РФ сохраняет механизм предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг с незначительными изменениями. В соответствии со ст. 159 субсидии предоставляются гражданам, чьи расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю таких расходов в совокупном доходе семьи. При этом расходы граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг рассчитываются исходя из региональных стандартов:

нормативной площади жилого помещения;

стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Семьям со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Следует заметить, что субсидии определяются не от фактически начисленной получателю субсидий платы, а исходя из размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Субсидии предоставляются гражданам с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей (см. комментарии к ст. 31, 69).

В соответствии с ч. 2 ст. 159 право на получение таких субсидий имеют:

1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. На поднанимателей и временных жильцов данная норма не распространяется, так как они не приобретают самостоятельного права пользования жилыми помещениями;

2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда. Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

3) члены жилищных кооперативов (ЖСК, ЖК), не полностью выплатившие паевой взнос за жилое помещение;

4) собственники жилых помещений, в том числе члены жилищного кооператива (ЖСК, ЖК), полностью выплатившие паевой взнос.

Таким образом, Жилищный кодекс РФ расширяет перечень лиц, имеющих право на предоставление субсидий, по сравнению с ранее действующим законодательством.

3. Для расчета размера субсидий субъекты РФ устанавливают следующие региональные стандарты:

нормативная площадь жилого помещения - размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которого осуществляется предоставление субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг;

стоимость жилищно-коммунальных услуг. Устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании;

максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Орган местного самоуправления вправе рассчитывать субсидии не по региональным, а по собственным стандартам, однако в этом случае все дополнительные расходы оплачиваются за счет средств местного бюджета.

4. На практике граждане, которые просили предоставить им субсидии, нередко имели задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Органы местного самоуправления в таких случаях отказывали в принятии заявления либо не предоставляли субсидии. Теперь этот вопрос урегулирован на законодательном уровне - субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению (ч. 5 ст. 159).

Субсидии предоставляются гражданам с момента подачи заявления, а не с момента возникновения оснований для получения субсидий.

Перечисляются субсидии до 10-го числа месяца, следующего за истекшим.

Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг утв. Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" .

--------------------------------

СЗ РФ. 2005. N 51. Ст. 5547.

5. При расчете субсидий органы местного самоуправления обязаны учитывать компенсации расходов, предоставляемые на оплату жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, и включать их в совокупный доход семьи (ч. 2 ст. 160).

Предоставление субсидий всем имеющим на это право гражданам является непременным условием законности решений органов местного самоуправления об увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных услуг.

Расходы на предоставление субсидий производятся за счет бюджетов субъектов РФ.

Финансовая помощь из федерального бюджета субъектам РФ (т.н. субвенции) предоставляется только в случае принятия Правительством РФ такого решения. Размер субвенций при этом рассчитывается исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством РФ.

Определения терминов "субвенции" и "субсидии" приведены в Бюджетном кодексе РФ. Субвенция - бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы РФ или юридическому лицу на безвозмездной и безвозвратной основах на осуществление определенных целевых расходов. Субсидия - бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы РФ, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 29.08.2005 N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" . Данное Постановление применяется в целях определения размера межбюджетных трансфертов, выделяемых из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации, в том числе для оказания финансовой помощи по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

--------------------------------

СЗ РФ. 2005. N 36. Ст. 3706.

Настоящим Постановлением установлены следующие федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг:

а) федеральный стандарт уровня платежей граждан в размере 100 процентов экономически обоснованных затрат на содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг;

б) федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22 процентов;

в) федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина;

г) федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц;

д) федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц.

Размеры федерального стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц и федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц на 2006 г. в среднем по Российской Федерации установлены соответственно 41 руб. 60 коп. и 3 руб. 20 коп.

6. Статья 159 относит к компетенции Правительства РФ следующие вопросы, связанные с предоставлением субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг:

порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан;

порядок финансирования расходов, обеспечивающих предоставление субсидий, а также расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках.

Комментарии и консультации юристов по ст. 158 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 158 ЖК РФ вы можете задать вопрос на сайте или по телефону.
Комментарии и консультации юристов даются бесплатно ежедневно с 9:00 по 21:00 по Московскому времени.
Ответы на вопросы, полученные с 21:00 по 9:00, будут даны на следующий день.

Задать вопрос юристам сайта