Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к статье 22 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья посвящена условиям перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. И тот и другой перевод допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности. О порядке такого перевода см. комментарий к ст. 23.

Перевод в нежилое помещение комнаты возможен лишь в случае, если она признана непригодной для проживания (например, не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.). После перевода в нежилое помещение комната используется проживающими в квартире лицами для удовлетворения бытовых и иных нужд.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена:

на первом этаже указанного дома;

выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

Такому переводу (как и переводу в нежилое помещение комнаты в квартире) должно предшествовать признание квартиры непригодной для проживания (см. комментарий к ст. 15), о чем даже не упоминается в комментируемой статье.

Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на него обременено правами каких-либо лиц.

2. Порядок перевода жилых помещений в нежилые един для всех форм собственности, включая частную (ст. 288 ГК РФ). Так, в г. Москве были установлены единые требования к переводу в нежилые жилых домов, жилых помещений государственной, муниципальной собственности, а также находящихся в собственности граждан и юридических лиц (Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве, утв. распоряжением Мэра Москвы от 11.11.1994 N 560-РМ ).

--------------------------------

Вестник Мэрии Москвы. 1994. N 24.

3. Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), переоборудуются для использования в других целях (для торговых, бытовых и проч.) либо подлежат сносу, если использование их в каком-либо другом качестве невозможно (значительная степень износа дома).

Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда.

4. Ранее действовавший ЖК РСФСР не предусматривал перевода нежилого помещения в жилое, однако на практике такие вопросы решались.

Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по назначению - для проживания граждан. Исключение возможно при проведении градостроительных мероприятий, в иных достаточно обоснованных случаях. Так, целесообразность функционального изменения площади, расположенной на первом этаже (в целях использования ее для бытовых, жилищно-коммунальных нужд), может явиться основанием для ее перевода в нежилое помещение.

Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Комментарии и консультации юристов по ст. 22 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 22 ЖК РФ вы можете задать вопрос на сайте или по телефону.
Комментарии и консультации юристов даются бесплатно ежедневно с 9:00 по 21:00 по Московскому времени.
Ответы на вопросы, полученные с 21:00 по 9:00, будут даны на следующий день.

Задать вопрос юристам сайта