Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.

2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) утратил силу;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.

7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.

9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 57 Жилищного Кодекса РФ

1. В соответствии с комментируемой статьей жилье по договорам социального найма предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет. Иными словами, очередность предоставления жилья совпадает с хронологической последовательностью учета граждан как нуждающихся в жилых помещениях.

2. Жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются по решению соответствующего органа местного самоуправления. Такие решения служат основанием заключения договора социального найма.

Практически данная норма исключила понятие "ордер на занятие жилого помещения", существование которого противоречило нормам ГК РФ (раньше договор социального найма заключался на основании такого ордера).

В решении о предоставлении жилья устанавливается срок заключения договора социального найма; по этому договору наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания (ст. 49 ЖК РФ).

3. Заключение договора социального найма позволяет говорить о заселении гражданином предоставленного ему жилья, в чем заинтересован наймодатель. Дело в том, что согласно ч. 3 ст. 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилья и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и местного самоуправления (или управомоченные ими лица).

В соответствии с Типовым договором социального найма наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в 10-дневный срок с момента подписания договора (п. 5).

4. Предоставляемое жилое помещение должно:

быть изолированным от смежных жилых и нежилых помещений (см. комментарий к ст. 62);

отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (см. комментарий к ст. 15);

быть благоустроенным (применительно к условиям данного населенного пункта). Благоустройство жилья характеризуется оснащенностью его водопроводом, центральным отоплением, снабжением газом и т.п. (см., в частности, комментарий к ст. 15);

быть юридически и фактически свободным. Иными словами, у него не должно быть законных пользователей (например, в случае временного выбытия с сохранением права пользования жильем); оно не должно быть фактически занятым лицами, не имеющими права им пользоваться (например, в случае проживания поднанимателя, когда наниматель выехал из этого помещения, т.е. договор найма расторгнут). Лица, занявшие жилое помещение с нарушением установленного порядка, подлежат выселению;

находиться в черте соответствующего населенного пункта, являющегося местом жительства гражданина (см. комментарий к ст. 51), и быть общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (см. комментарий к ст. 50).

Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случаях заселения освободившихся помещений в коммунальной квартире (ч. 4 ст. 59 ЖК РФ).

В то же время комната (комнаты) может быть предоставлена по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 2 этой статьи, если наниматель и члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право получить квартиру или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире (см. также ч. 2 ст. 58 ЖК РФ).

5. Если у гражданина, подлежащего обеспечению жильем по договору социального найма, есть жилое помещение на праве собственности, площадь этого помещения учитывается при определении размера жилья, предоставляемого по договору социального найма. Порядок определения общей площади жилья, предоставляемого по договору социального найма, устанавливается в этих случаях законодательством субъектов РФ.

6. В соответствии с ч. 8 ст. 57 органы, предоставляющие жилье по договору социального найма, должны учитывать действия и сделки граждан с жилыми помещениями, в результате которых уменьшился размер жилых помещений или произошло их отчуждение.

7. Комментируемая статья устанавливает категории граждан, имеющих право получить жилое помещение вне очереди.

В п. 1 ч. 2 ст. 57 указаны граждане, жилье которых в установленном порядке признано непригодным для проживания, если оно не подлежит ни ремонту, ни реконструкции.

Подобное положение содержалось в ст. 37 ЖК РСФСР. Однако по сравнению с этой нормой круг случаев обеспечения жильем по основанию непригодности расширен.

Так, если по ЖК РСФСР вне очереди обеспечивались жильем граждане, жилище которых стало непригодным в результате стихийного бедствия (т.е., как правило, аварийным), то ЖК РФ не связывает непригодность только со стихийными бедствиями. Она может наступить и вследствие, например, неграмотного содержания жилищного фонда.

В Положении о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания речь идет о жилье, находящемся в ветхом, аварийном состоянии, а также домах, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Уточнение, содержащееся в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи (жилые помещения ремонту и реконструкции не подлежат), подчеркивает определенное техническое состояние жилья, т.е. законодатель имеет в виду такое жилье, которое не может стать пригодным для проживания даже в результате капитального ремонта.

На практике могут возникнуть вопросы и в отношении жилых домов индивидуального жилищного фонда. В частности, подлежат ли собственники этих домов обеспечению жильем, если дом пришел в непригодное состояние (и подлежит сносу) либо уничтожен, например, в результате пожара.

Государство (муниципалитет) берет на себя обязанность решать вопросы "расчетов" с собственником только при сносе жилого дома в связи с отводом земель для государственных или общественных нужд (см. комментарий к ст. 32).

Если земельный участок не изымается для указанных нужд, собственник дома сам изыскивает способ решения проблемы с жильем в связи с приведением дома в непригодное состояние. Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а под этим бременем понимаются, прежде всего, поддержание дома в надлежащем состоянии и его ремонт.

В то же время собственник индивидуального дома, ставшего непригодным в результате чрезвычайных обстоятельств, может быть обеспечен жильем, если состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях. Если же собственник не был очередником на получение жилья, то в рассматриваемом случае можно обратиться к ст. 95 ЖК РФ. Согласно п. 3 этой статьи жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, единственное жилье которых стало непригодным в результате чрезвычайных обстоятельств. А далее следует обратиться к п. 1 ч. 1 ст. 51 (см. комментарий к ней).

8. Вторая категория граждан, имеющих право получить жилье вне очереди, - дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей (п. 2 ч. 2 комментируемой статьи). Круг этих лиц установлен Федеральным законом от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" .

--------------------------------

СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.

Вместе с тем непонятно исключение из перечня ст. 57 детей-сирот, пребывающих у родственников (такой случай в числе прочих предусматривался ст. 37 ЖК РСФСР).

9. Наконец, в п. 3 ч. 2 ст. 57 предусматривается внеочередное обеспечение жильем граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (Перечень заболеваний устанавливается Правительством РФ - см. п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Следует отметить, что данная категория граждан подлежала обеспечению жильем в первоочередном порядке (ст. 36 ЖК РСФСР) и при его предоставлении руководствовались Списком заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утв. Приказом Минздрава СССР от 28.03.1983 N 330.

Вместе с тем напомним, что по ранее действовавшему законодательству эта категория граждан, кроме права на льготное обеспечение жильем, имела право на дополнительную площадь. Правда, по смыслу ст. 58 ЖК РФ (ч. 2) повышенная норма предоставления им жилья компенсирует это утраченное право, но не в полной мере.

Однако ограничение размера такой площади не позволяет (в ряде случаев) создать этим лицам условия проживания, необходимые по характеру их болезни. Вспомним, что Постановлением Правительства РФ от 28.02.1996 N 214

был утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты (утратило силу - см. Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 N 817).

--------------------------------

СЗ РФ. 1996. N 10. Ст. 954.

Необходимость предоставления дополнительной площади в виде отдельной комнаты обусловлена тем, что из-за некоторых видов тяжелых заболеваний недопустимо проживание в одной комнате с лицами, страдающими этими заболеваниями.

10. Представляется уместным уделить некоторое внимание институту дополнительной площади.

Как уже отмечалось, ЖК РФ не содержит положений в части права граждан на дополнительную площадь. Вместе с тем Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"

(далее - Закон N 122) предусматривается определение перечня заболеваний для решения вопроса о предоставлении лицам, страдающим ими, дополнительной площади.

--------------------------------

СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607.

Статьей 14 Закона N 122 введена новая редакция п. 3 ст. 19 Закона РФ от 26.06.1992 N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации" : "Судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в соответствии с нормами, установленными законодательством Российской Федерации, отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. м или в виде отдельной комнаты."

--------------------------------

Ведомости РФ. 1992. N 30. Ст. 1792.

Право на дополнительную площадь предусматривается также для сотрудников органов внутренних дел. Причем говорится, что порядок предоставления "дополнительной площади или дополнительной комнаты и ее размеры устанавливаются законодательством Российской Федерации" (ст. 21 Закона N 122).

11. Коснемся и вопроса упразднения другого института жилищного законодательства - первоочередного обеспечения жильем. Статья 36 ЖК РСФСР содержала большой перечень категорий граждан, имеющих право на получение жилья в таком порядке. Ряд законов предусматривает право определенных категорий граждан на получение жилья в первоочередном порядке (в т.ч. и в отношении некоторых категорий, указанных в ст. 36 ЖК РСФСР). Это, в частности, Закон РФ от 15.01.1993 N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы"; Закон РФ от 18.04.1991 N 1026-1 "О милиции".

Вместе с тем в упомянутые выше Законы вносятся изменения, которые касаются жилищных проблем этих граждан.

Федеральный закон от 12.01.1995 N 5-ФЗ "О ветеранах"

дополнен ст. 23.2, согласно которой Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов РФ полномочия по обеспечению жилыми помещениями граждан, вставших на учет до 1 января 2005 г., с выделением на эти цели субвенций из федерального бюджета. Законом N 122 и Федеральным законом от 29.12.2004 N 199-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований"

в Федеральный закон "О ветеранах" внесены изменения (в ст. 14, 15, 16 и др.), согласно которым обеспечение жильем инвалидов, участников Великой Отечественной войны и др., вставших на учет до 1 января 2005 г., осуществляется в соответствии со ст. 23.2 Федерального закона "О ветеранах", а вставших на учет после 1 января 2005 г., - в соответствии с жилищным законодательством.

--------------------------------

СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 168.

СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 25.

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2004 N 866 "О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении "Маяк", и приравненных к ним лиц"

установлено, что основной формой обеспечения жильем этих лиц является предоставление им субсидий на приобретение жилого помещения.

--------------------------------

СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. II). Ст. 111.

При этом из числа категорий граждан, имеющих право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями (ст. 36 ЖК РСФСР), "выпадают" отдельные категории, в частности учителя, многодетные матери, семьи при рождении близнецов.

Отмена права ряда категорий граждан на получение жилья в первоочередном порядке вступает в противоречие с положениями ст. 55 Конституции РФ. Этот вопрос рассматривался ранее, однако представляется необходимым еще раз обратить внимание на следующие обстоятельства.

Бесспорно, совершенствование жилищного законодательства требует решения вопроса об упорядочении жилищных льгот, в частности, по предоставлению жилых помещений в льготном порядке.

Однако правомерна ли позиция об отмене таких льгот без какой-либо компенсации? Основательны опасения, что это в определенной степени снизит доверие к государству и его Конституции. Согласно ст. 2 Конституции РФ "признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства".

Вряд ли следует говорить о нарушении в данном случае ст. 40 Конституции РФ, провозглашающей право на жилище, речь идет только о льготных основаниях обеспечения жильем.

Вместе с тем ч. 1 ст. 55 Конституции РФ установлено, что перечисление в Конституции РФ основных прав (к которым относится и право на жилище) и свобод не должно толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина, а следующая затем ч. 2 ст. 55 устанавливает, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

В связи с изложенным уместно упомянуть Определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 415-О "По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности части первой статьи 128 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2003 год" и подпункта 16 пункта 1 приложения 20 к данному Федеральному закону" . Конституционный Суд РФ отметил следующее: "Внося в действующее правовое регулирование изменения, оказывающие неблагоприятное воздействие на правовое положение граждан, законодатель должен обеспечивать соблюдение конституционных требований, в частности, вытекающих из принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает оптимальное сочетание разумной стабильности законодательства, предсказуемости его развития и недопустимости произвольных конституционно не обоснованных изменений, затрагивающих права граждан".

--------------------------------

СЗ РФ. 2004. N 2. Ст. 162.

Данные позиции можно отнести и к вопросу о праве на дополнительную площадь.

Комментарии и консультации юристов по ст. 57 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 57 ЖК РФ вы можете задать вопрос на сайте или по телефону.
Комментарии и консультации юристов даются бесплатно ежедневно с 9:00 по 21:00 по Московскому времени.
Ответы на вопросы, полученные с 21:00 по 9:00, будут даны на следующий день.

Задать вопрос юристам сайта