Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Комментарий к статье 66 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья вводит ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма, что призвано стимулировать его к четкому выполнению своих обязанностей (см. о них комментарий к ст. 65). Основанием предусмотренной законодательством ответственности является виновное поведение наймодателя.

Рассмотрим конкретные санкции, предусмотренные законодательством за отдельные нарушения.

2. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту ч. 2 ст. 66 дает нанимателю возможность:

либо уменьшить плату за пользование жильем;

либо возместить свои расходы, связанные с устранением недостатков жилого помещения и (или) общего имущества дома;

либо возместить свои убытки, причиненные несвоевременно проведенным капитальным ремонтом сданного внаем жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома.

Неисполнение наймодателем возложенной на него обязанности привести самовольно переустроенное нанимателем жилое помещение в прежнее состояние (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ).

Следует отметить, что данное положение является достаточно сомнительным, имея в виду ст. 235 ГК РФ (см. комментарий к ст. 29).

3. Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (см. комментарий к ней).

4. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет за собой ответственность наймодателя, предусмотренную КоАП РФ.

Так, согласно ст. 7.22 КоАП РФ ("Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений") нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.

Положение ст. 7.22 КоАП РФ основано на нормах ст. 681 ГК РФ, согласно которой переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Статья 681 ГК РФ подлежала применению к договору социального найма (что предусматривалось в ст. 672 ГК РФ). К сожалению, в настоящее время она исключена из перечня таких статей (см. ст. 11 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Что касается терминологии ЖК РФ и ст. 7.21 КоАП РФ, то они не согласуются (ЖК РФ предусматривает переустройство и перепланировку жилого помещения - ст. 25 - 29). Но и терминология ЖК РФ не согласуется с предложенной ст. 678 ГК РФ (на что неоднократно обращалось внимание). В ст. 678, которая подлежит применению к договору социального найма, речь идет о переустройстве и реконструкции жилого помещения.

Следует также отметить, что ст. 678 ГК РФ адресована нанимателю жилого помещения: согласно абз. 2 этой статьи наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя, тогда как в ст. 26 ЖК РФ наниматель жилого помещения обозначен в качестве заявителя на переустройство жилого помещения только в виде уполномоченного наймодателем.

Статьей 7.23 "Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами" КоАП РФ предусматривается ответственность должностных и юридических лиц за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.

5. Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение законодательства носит характер преступления. Статьей 168 УК РФ предусматривается ответственность за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности; ст. 139 УК РФ - за нарушение неприкосновенности жилища; ст. 201 УК РФ - за использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства; ст. 293 УК РФ - за неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе (халатность).

Комментарии и консультации юристов по ст. 66 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 66 ЖК РФ вы можете задать вопрос на сайте или по телефону.
Комментарии и консультации юристов даются бесплатно ежедневно с 9:00 по 21:00 по Московскому времени.
Ответы на вопросы, полученные с 21:00 по 9:00, будут даны на следующий день.

Задать вопрос юристам сайта