Обзор арбитражной практики взыскания неустойки с застройщика

Взыскания неустойки с застройщика в арбитраже

В отличии от районных судов, арбитраж не снижает неустойку за просрочку передачи квартир. В данном обзоре отражены основные тенденции, применяемые арбитражными судами при рассмотрении споров о взыскании неустойки при переуступке требования организации.

В последнее время проблема нарушения сроков передачи квартир по договорам долевого участия в строительстве приобретает все большую актуальность. Защищая потребителя, законодатель установил в законе об участии в долевом строительстве дополнительные гарантии, заключающиеся в повышенном размере неустойки за просрочку.

К сожалению, практическое применение ФЗ-214 судами общей юрисдикции свидетельствует о значительном снижении взыскиваемых сумм. Допустимо говорить о распространенности ситуаций, в которых сумма неустоек, присуждаемых дольщикам с застройщика, снижается в 10 раз. Подобная судебная практика продолжается, несмотря на противоположенную позицию, сформулированную Пленумом Верховного суда РФ в постановлении N 7 от 24.03.2016 г.

В то же время, в качестве противовеса снижения неустойки все большее распространение получает практика взыскания неустойки с застройщика в арбитражном суде. Суть метода заключается в том, что для изменения подведомственности спора осуществляется переуступка права требования неустойки и штрафа на организацию [1]. Сами права на квартиру при этом не переуступаются, оставаясь у дольщика.

Специалистами проекта «Корпорациям и акционерам» была проанализирована арбитражная практика судов Московского региона по взысканию компенсаций с застройщика за задержку передачи квартир. Ниже приводятся основные выводы, сделанные в результате анализа [2].

1. Снижение неустойки

Если дольщик полностью оплатил цену договора, то он может передать право на взыскание неустойки другому человеку или организации. Для такой передачи (уступки) не нужно спрашивать разрешения застройщика, даже если подобное требование есть в договоре.

Несмотря на то, что застройщик несет большую ответственность именно перед дольщиком- физическим лицом (такая ответственность установлена с коэффициентом 2), перевод права на неустойку на юридическое лицо не влечет снижения ответственности. Соответственно, неустойка присуждается организации в том же размере, на который может претендовать физическое лицо.

Тем не менее, у суда есть право снизить неустойку. Для этого ответчик (застройщик) должен доказать, что начисленная неустойка явно несоразмерна тем последствиям, которые возникли у дольщика вследствие просрочки.

Вывод о несоразмерности может быть сделан в случае:

  • незначительной длительности неисполнения;
  • значительная разница между суммой неустойки и суммой причиненных или возможных убытков и др.

Суд может снизить размер неустойки также в случае:

  • доказанности добросовестности застройщика;
  • объективных причин задержки;
  • направления дольщику уведомлений о переносе сроков с предложением какого-либо дополнительного встречного предоставления;
  • злоупотребления дольщиком своим правом и др.

2. Какие обстоятельства не являются причиной для снижения ответственности.

Сами по себе не оправдывают застройщика и не приводят к снижению неустойки следующие причины:

  • тяжелое финансовое положение;
  • задолженность перед другими контрагентами;
  • арест (запрет распоряжения) имуществом, деньгами;
  • нарушение обязательств контрагентами, отсутствие бюджетного финансирования;
  • передача квартиры на день рассмотрения спора;
  • выполнение социально значимых, в том числе градообразующих и системообразующих функций;
  • наличие обязанности по уплате процентов.

3. Возможность передать право на неустойку без передачи прав на получение квартиры

Право на взыскание неустойки обладает самостоятельной ценностью. Сама по себе уступка неустойки без права на квартиру не может нарушить права и интересы должника. Личность кредитора не влияет на права застройщика, а перемена кредитора не ухудшает его положения. Соответственно, право на неустойку и штраф можно передавать отдельно от прав на квартиру.

4. Уведомление должника о смене кредитора

Чтобы арбитраж мог принять решение в пользу организации (цессионария), необходимо уведомить застройщика об уступке неустойки. Не имеет значения, кто именно его уведомит. При уведомлении дольщиком (цедентом) достаточно самого уведомления. При уведомлении должника организацией (цессионарием) помимо уведомления необходимо подтверждение перехода права.

5. Штраф за неудовлетворение требования выплатить неустойку

Если должник добровольно не выплатил дольщику причитающиеся пени, то дольщик получает право на штраф в размере 50% от суммы пени (неустойку). Штраф присуждается судом. Для целей присуждения штрафа под невыплатой неустойки в добровольном порядке понимается как непосредственный отказ от добровольной выплаты после получения претензии (выражение воли в письменном документе), так и фактическая невыплата без направления отказа.

6. Переход прав на возмещение морального вреда

Моральный вред неразрывно связан с личностью потерпевшего. Соответственно, цессионарий (организация или индивидуальный предприниматель, получивший право по соглашению с дольщиком) не может приобрести право на возмещение морального вреда, причиненного цеденту (первоначальному дольщику- физическому лицу).

7. Регистрация соглашения об уступке требования неустойки

Если уступка права требования неустойки осуществляется до подписания акта приемки-передачи квартиры, то такое соглашение подлежит государственной регистрации.

При уступке права требования после подписания акта приемки помещения (объекта долевого строительства) государственная регистрация не требуется.


[1] Подробнее об услуге по переуступке права требования неустойки и ее взысканию а арбитражном суде // URL: http://corprf.ru/shareholders/advokat-po-zhilishnyim-delam/vzyiskanie-neustoyki-s-zastroyshhika-po-dolevomu-uchastiyu/razmer-neustoyki-zastroyshhika/
[2] Полная версия обзора арбитражной практики взыскания неустойки с застройщика размещена на сайте проекта "Корпорациям и акционерам".

Комментарии и консультации юристов по закондательству РФ

Если у вас возникли вопросы законодательству РФ вы можете задать вопрос на сайте или по телефону.

Задать вопрос юристам сайта