Доля в приватизированной квартире: сложности продажи

Если в приватизации квартиры принимало участие несколько жильцов, то она становится их общей собственностью. Каждому из участников приватизации принадлежит определённая доля квартиры - как правило, доли у таких жильцов одинаковые. Возможность распоряжаться долей по усмотрению ее собственника закреплена законодательно, но при этом существуют определенные ограничения.

Законная продажа долей в квартире, которую приватизировали

Собственники долей могут распоряжаться своим имуществом с такими ограничениями:

• решения об отчуждении принимается с согласия остальных владельцев;
• свою долю можно продать в первую очередь совладельцам.

Таким образом, продажа посторонним лицам доли в приватизированной квартире может состояться при условии, что остальные владельцы долей дали свое согласие и не изъявили желание приобрести продаваемую часть жилья.

Продавая долю в квартире, важно соблюдать последовательность данного процесса:

1. Продавец (владелец доли) определяется с ценой и начинает поиски покупателя.

2. В письменной форме извещаются другие совладельцы о планируемом договоре.

3. В течение месяца собственники, которых известили о предстоящей продаже, решают, будут ли они покупать данную часть.

4. Отказ совладельцев продавать часть постороннему лицу сопровождается обязательством выкупить часть на тех же условиях, на которых планировался заключаться договор с посторонним.

5. Если другие владельцы не желают выкупить долю, то продавец имеет право оформить сделку с лицом, не являющимся совладельцем.

Как не допустить ошибок при продаже доли приватизированной квартиры?

Общий механизм продажи доли не отличается от обычной сделки с жильём – госпошлины, Росреестр и т.д. Но есть и некоторые особенности.

Заявление от другого собственника о своей неосведомлённости относительно сделки

Такое препятствие может возникнуть уже после оформления продажи. Один из сособственников в течение трёх месяцев может через суд начать процесс о недействительности договора из-за своего несогласия. Чтобы предотвратить подобную ситуацию, необходимо извещать о продаже заказным письмом, описывая вложения и заверять отказы от права на покупку у нотариуса. Также важно получить консультацию юриста относительно предстоящей сделки.

Маскировка сделки продажи

Желая уйти от риска, описанного выше, некоторые продавцы долей оформляют договор дарения – тогда не потребуется предупреждение других совладельцев, и они не имеют преимущества в этом случае. Но другие собственники могут через суд попытаться признать такую сделку притворной. Если продавец не хочет связываться с процедурой предупреждения, он может оформить вместо продажи договор мены. Но при мене также действует правило преимущества для совладельцев.

Займодавец, которому владелец доли не вернул вовремя деньги, получает заложенную при займе долю в собственность. Такую хитрую схему сложно оспорить совладельцам, ведь по закону долю в залог можно передавать без их согласия. Но и эти действия можно расценить, как притворная сделка, обратившись в суд.

Трудности при продаже доли в квартире: несогласие других собственников, несовершеннолетний совладелец

Осложнение процесса продажи доли тем, что другие собственники не дают согласие и не приобретают продаваемую долю сами, может привести к выделу доли. Определённая площадь жилья может быть выделена в изолированное помещение. Но сделать это в квартире практически невозможно. Поэтому через суд определяется размер компенсации, которую совладельцы должны выплатить. При этом доля им передаётся в собственность. Такое решение проблемы усложняется следующими обстоятельствами:

• обязательная экспертная оценка квартиры;
• долгая процедура получения компенсации.

Чтобы продажа доли при наличии сособственников младше 18 лет не была признана незаконной, от местных органов опеки необходимо получить согласие.

Согласие для продажи доли ребёнка будет получено, если у него будет такая же или большая доля в новой квартире или деньги, приходящиеся на долю несовершеннолетнего, будут размещаться на депозите. Распоряжаться такими средствами можно будет после достижения 18 лет.