Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Комментарий к статье 555 Гражданского Кодекса РФ

1. Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.

2. Комментируемая статья устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (см. ст. 552 и коммент. к ней), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Так, по одному из дел ссылка ответчика на невозможность проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок, т.к. в дополнительном соглашении к договору продажи недвижимости не была определена цена земельного участка, признана арбитражным судом необоснованной. Суд пришел к выводу, что в соответствии с п. 2 ст. 555 ГК цена здания, если законом или договором продажи не предусмотрено иное, включает цену передаваемой с ним части земельного участка (см.: Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 547 - 549).

Если же участок передается на праве аренды, то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

3. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные товары, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит.

4. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в форму подписываемого сторонами одного документа.

5. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит, с момента передачи ее покупателю и до момента ее полной оплаты, признается находящейся в залоге (ипотеке) у продавца. В залоге (ипотеке) у продавца находится также недвижимое имущество, проданное в кредит, когда договором предусмотрена оплата его в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК).