Статья 11.2. Образование земельных участков

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

6. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. - Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Комментарий к статье 11.2 Земельного Кодекса РФ

1. Нормы п. п. 1 - 2 комментируемой статьи воспроизводят понятия образования и прекращения существования объекта недвижимости применительно к земельным участкам, содержащиеся в ст. 16 ФЗ о кадастре, из которой следует, что образование (или создание) объекта недвижимости означает постановку такого объекта на учет, а прекращение существования объекта недвижимости выражается в снятии его с учета. Земельные участки могут образовываться: при разделе (например, при разделе его между наследниками или при покупке соседнего земельного участка и его объединении), перераспределении, выделе, объединении индивидуализированных ранее земельных участков, зарегистрированных в установленном порядке, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельный участок, из которого образован новый, не может существовать в прежних границах. Поэтому земельные участки, подвергшиеся преобразованиям указанными выше способами, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", если иное не предусмотрено законами (см. комментарий к п. 4 ст. 11.4 ЗК или другие ФЗ).

2. Каждый земельный участок относится к определенной категории земель, которые подразделяются по своему целевому назначению (см. ст. 7 ЗК). Нормы п. 2 ст. 7 ЗК и п. 4 ст. 37 ГрК устанавливают за правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства право выбора разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов.

Правовой режим вновь образуемых земельных участков определяется автоматически исходя из зонирования территорий и выбранного вида разрешенного использования прежним правообладателем, т.е. остается тем же, каким был у земельных участков, из которых образованы новые. При этом изменение одного вида разрешенного использования на другой в одном или нескольких образуемых участках не допускается.

3. В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Исходя из этого, ЗК вводит условие в виде письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (прежних), при котором возможно образование новых земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела. Согласие правообладателей, выраженное письменно, должно входить в число документов, представляемых в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков (межевой план, описание земельных участков).

Вместе с тем в отличие от ст. 252 ГК Земельный кодекс не рассматривает раздел общего земельного участка в качестве основания для прекращения права общей собственности, и образуемые новые земельные участки могут находиться в общей собственности тех же сособственников. Исключением является прекращение крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех членов (см. ст. 258 ГК), поскольку оно противоречило бы основанию и цели образования новых участков.

Образование новых земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям, не требует ничьего письменного согласия, поскольку такие действия входят в полномочия указанных органов (см. ст. ст. 9 - 11 ЗК). Не требуется письменное согласие также и при наличии решения суда (см. п. 6 комментируемой статьи), поскольку оно носит принудительный характер.

4. Из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, могут образовываться новые земельные участки (один из нескольких либо несколько из одного), при наличии достижения соглашения между собственниками.

Существуют ограничения, установленные законом. Так, земельный участок, принадлежащий крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежит, если только не имеет место прекращение крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов либо образование нескольких крестьянских хозяйств.

Исключением из общих правил закон называет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель, где не требуется согласия всех собственников долей. В то же время такой выдел должен подчиняться требованиям минимального размера (см. ст. 4 названного Закона), установленного законом субъекта РФ. Например, в соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" этот размер составляет 2,0 га, а в других субъектах этот размер может быть иным.

5. В случаях, когда соглашение по разделу, выделу или иному преобразованию между правообладателями (собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями) земельных участков не достигнуто и имеется конфликт, образование новых земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда. Решение суда выносится с учетом предельных размеров земельных участков, установленных в конкретном регионе (см. ст. 33 ЗК), различных вариантов преобразования земельных участков, содержащихся в экспертном заключении, а также мнения правообладателей. Суду не требуется согласие сторон. Решение суда носит обязательный характер и может быть исполнено в принудительном порядке исполнительными органами. К решению суда приравнивается и утверждение судом мирового соглашения между совладельцами. В то же время следует учесть, что требование о разделе земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение, находящееся на спорном земельном участке, либо одновременно с ним. В противном случае не происходит образования земельных участков, свободных от прав третьих лиц, для каждого из правообладателей.

6. Пункт 7 комментируемой статьи указывает на субъекта, в полномочия которого входит образование новых земельных участков. Имеются в виду случаи, когда земельный участок, из которого будут образовываться новые, находится в границах застроенной территории и принято решение о ее развитии в соответствии с ГрК. Субъектом является лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Однако преобразования земельных участков должны осуществляться в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

7. При наличии конфликта между правообладателями земельного участка споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке. Сторонами в споре могут быть орган государственной власти либо орган местного самоуправления, представители частной собственности или иные правообладатели. Иски об установлении порядка пользования земельными участками подсудны мировому судье по месту нахождения земельного участка. Дела о разделе земельных участков рассматриваются мировым судьей, если стоимость спорного земельного участка не превышает 100000 руб. (см. ст. 23 ГПК РФ), с привлечением всех совладельцев земельного участка, в иных случаях - районным судом.

Комментарии и консультации юристов по ст. 11.2 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 11.2 ЗК РФ вы можете задать вопрос на сайте или по телефону.
Комментарии и консультации юристов даются бесплатно ежедневно с 9:00 по 21:00 по Московскому времени.
Ответы на вопросы, полученные с 21:00 по 9:00, будут даны на следующий день.

Задать вопрос юристам сайта