Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Комментарий к статье 675 Гражданского Кодекса РФ

1. Коммент. ст. направлена на укрепление стабильности отношений жилищного найма и обеспечивает охрану прав нанимателя при смене собственника жилого помещения. В своей основе закрепленное ею правило базируется на принципе, согласно которому имущество, обремененное правами третьих лиц, может отчуждаться лишь вместе с этими обременениями. Незнание нового собственника о наличии таких обременений не может служить основанием для освобождения от них имущества.

Поэтому в случае отчуждения жилого помещения, которое сдано внаем, новый собственник не вправе требовать выселения нанимателей лишь на том основании, что он не был предупрежден прежним собственником о том, что жилое помещение сдано внаем. Сказанное позволяет признать, что право нанимателя жилого помещения обладает свойством следования.

2. Интересы нового собственника жилого помещения, который не знал о том, что приобрел помещение, обремененное правами нанимателя, защищаются по отношению лишь к бывшему собственнику этого помещения. Новый собственник помещения может потребовать уменьшения цены договора или в одностороннем порядке отказаться от договора.