Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к статье 676 Гражданского Кодекса РФ

1. Обязанности наймодателя, которые перечислены в коммент. ст., не могут рассматриваться ни как исчерпывающие, ни как императивные. С одной стороны, из закона следует, что на наймодателе лежат и другие обязанности. В частности, в ст. 676 ничего не говорится об обязанностях наймодателя по проведению ремонта жилого помещения (этому вопросу посвящена ст. 681 ГК), по предупреждению нанимателя об изменении цен на содержание и ремонт жилья, тарифов на коммунальные услуги, по подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и т.д.

С другой стороны, далеко не все обязанности, перечисленные в п. 2, могут лежать на наймодателе с учетом конкретного вида сдаваемого внаем жилого помещения. Из содержания п. 2 видно, что он, в сущности, рассчитан лишь на сдачу внаем квартиры в многоквартирном доме, который целиком принадлежит наймодателю. Кроме того, очевидно, что стороны могут договориться об ином распределении обязанностей, чем это предписано коммент. ст.

Поэтому значение коммент. ст. состоит лишь в том, что она определяет только некоторые обязанности наймодателя, которые тот обычно несет при сдаче внаем квартиры в многоквартирном доме.

2. Прежде всего, наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Во избежание споров целесообразно оформлять такую передачу специальным актом, в котором фиксируется состояние жилого помещения на момент его сдачи внаем.

Наличие данной обязанности не исключает того, что по договоренности сторон обязанность по приведению помещения в пригодное для проживания состояние может принять на себя наниматель.

3. Обязанность наймодателя по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, едва ли может быть выполнена отдельным собственником сдаваемой внаем квартиры в многоквартирном доме, если сам дом ему не принадлежит. Очевидно, что решение этого вопроса находится вне его контроля.

Тем не менее, если этот вопрос не решен в договоре найма иначе, из настоящей ст. следует, что все неблагоприятные последствия, связанные с ненадлежащей эксплуатацией жилого дома, возлагаются на наймодателя. Например, если в доме не работает лифт или засорился мусоропровод, отвечать за это перед нанимателем должен наймодатель. Хотя нелепость данного положения очевидна, этот вывод вытекает из п. 2 ст. 676.

4. Аналогичным образом в коммент. ст. решен вопрос относительно предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, а также проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Однако в отличие от обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации многоквартирного дома возложение этих обязанностей на наймодателя, который не является собственником самого дома, имеет определенный смысл. Ведь именно он, а не наниматель связан договорными отношениями с организацией, управляющей многоквартирным домом, или с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома и устройств, обеспечивающих оказание коммунальных услуг, также лежит на самом наймодателе как собственнике (сособственнике) этого имущества.

5. Вместе с тем из п. 2 следует, что по общему правилу обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе. Данный вывод подтверждает и абз. 3 ст. 678 ГК. Поэтому если договором найма не предусмотрено иное, наниматель наряду с платой за наем должен самостоятельно оплачивать все коммунальные услуги.